Услуги юридическим лицам

Кадастровая стоимость земельного участка, оспаривание кадастровой стоимости.

 Кадастровая стоимость

С 1 января 2013 года многие собственники и арендаторы земельных участков столкнулись с увеличением кадастровой стоимости земли в десятки раз, Москва и Московская область особенно остро ощутили повышение кадастровой стоимости. При этом кадастровая стоимость многих земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, часто значительно превышая ее. В чем же причины такого не соответствия?

Во-первых, оценщики основываются на информации открытых источников о цене предложений, а не о действительной цене сделки, таким образом, чем выше ваш сосед просит за свой земельный участок, тем выше будет оценена кадастровая стоимость вашего земельного участка. В дальнейшем цена продажи может быть значительно снижена, но это уже не отразится на размере удельного показателя кадастровой стоимости.

Во-вторых, при определении кадастровой стоимости участка методом «общей» оценки происходит игнорирование конкретных индивидуальных показателей земельного участка, существенно влияющих на его реальную стоимость (транспортная доступность, гидрологические особенности, правовая история, наличие коммуникаций и т. д.). При оценке кадастровой стоимости должны оцениваться предложения на аналогичные земельные участки, как по размеру, так и по индивидуальным характеристикам.

В-третьих, часто происходит неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования, а разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз.


В настоящее время для многих собственников и арендаторов земельных участков стал актуальным вопрос уменьшения установленной кадастровой стоимости. Законодательство Российской Федерации предусматриваете возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Наша компания оказывает услуги по уменьшению кадастровой стоимости земли в административном порядке, через Территориальные комисии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также в судебном порядке. Более подробно о способах и методиках решения данной проблемы вы можете ознакомиться на нашем сайте, либо проконсультироваться с нашими специалистами по телефону, звоните!


Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании: при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством

Каждый земельный участок подлежит кадастровой оценке, оценка кадастровой стоимости проводится не реже 1 раза в 5 лет, и утверждается постановлением о кадастровой стоимости органами местного самоуправления.

Неправильное определение - увеличение кадастровой стоимости земельного участка, может привести к многократному увеличению земельного налога, невозможности нести бремя содержания участка, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям его правообладателей.

В 2011 году Президиум ВАС РФ принял Постановление, согласно которому в соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней. Кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности), так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли.

Законодательство Российской Федерации позволяет изменять и оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка могут физические или юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Это могут быть собственники земли, так как чрезмерно завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает их права, как налогоплательщика, в результате возникает переплата земельного налога; или арендаторы земельного участка, в том случае, когда кадастровая стоимость является базой для расчета арендной платы; владельцы зданий, строений, сооружений, заинтересованные в выкупе земельного участка, на котором расположен их объект недвижимости, ведь выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Способы изменения кадастровой стоимости земли:

  1. Обращение в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости (внесудебный порядок);

  2. В судебном порядке

Вы вправе обращаться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, т.к. внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком при процедуре снижения кадастровой стоимости земли. Он урегулирован главой 3.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 24.19) и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Комиссии должны быть созданы и функционировать при каждом управлении Росреестра в субъектах Российской Федерации. В Москве и Московской области такие комиссии созданы и работают.

Кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

  • физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц: владельцы и арендаторы земельных участков;

  • органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается Комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

1.1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

1.2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

1.1 Оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, требует выяснения какие сведения, использованные для определения кадастровой стоимости оценщиком и повлиявшие на величину такой стоимости на дату оценки, не были достоверными.

Для выявления оснований такого оспаривания можно обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости и сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, к заказчику работ по государственной кадастровой оценке (если оспариваемая кадастровая стоимость определена в ходе государственной кадастровой оценки) или в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации (если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости). В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса соответствующие сведения должны быть предоставлены заявителю. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.

При оспаривании по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается.

1.2 Оспаривание по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости. Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере, указанном в таком отчете об оценке.

Провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет может только независимый оценщик, состоящий в СРО оценщиков.

Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки, может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

При оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию должны быть предоставлены:

  • кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект;

  • отчет об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается;

  • положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом, в случае если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости отличается от кадастровой стоимости такого объекта недвижимости более чем на 30%.

Мы оказываем услуги по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков в Территориальных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

  • юридическое сопровождение действий по изменению кадастровой стоимости земельных участков (переоценка кадастровой стоимости), в том числе представление интересов в органах исполнительной власти, в том числе в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы и Федеральной кадастровой палате Росреестра по вопросам обжалования кадастровой стоимости земельных участков в административном порядке;

  • консультации по всем вопросам кадастровой стоимости земельных участков, изменение кадастровой стоимости

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;

  • экспертиза обоснованности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, уменьшение кадастровой стоимости;

2. Судебный порядок

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, вы можете оспорить это решение в суде (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности):

Постановление ВАС РФ № 913/11 определило правовую позицию лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Истцом в суде выступает собственник земельного участка или арендатор. Ответчиком – ФГБУ «Кадастровая палата».

Кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

  • Предприниматели и юридические лица – в арбитражном суде по месту нахождения земельного участка (на сегодняшний день наиболее благоприятная правоприменительная практика по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков сложилась именно в арбитражных судах).

  • Физические лица владельцы земельного участка – в суде общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка.

Сроки оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

Ответчик по иску:

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и (или и) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ.

Основания оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика или судебной экспертизы. Новая кадастровая стоимость 2013.

Для установления рыночной стоимости в судебном порядке возможно два пути:

  • обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика. В рамках судебного разбирательства будет назначена экспертиза отчета в соответствие со статьей 17.1 ФЗ-135

  • обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Эффективным способом снижения кадастровой стоимости конкретного земельного участка является обращение в суд с исковым заявлением и приложенным отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Ошибкой является попытка вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости по конкретному региону.

Вопрос обжалования кадастровой стоимости земли (переоценка кадастровой стоимости) по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.

Мы рекомендуем установление кадастровой стоимости конкретного земельного участка исходя из его рыночной, и внесение изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для органа кадастрового учета, внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Мы оказываем следующие услуги по уменьшению кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке:

  • консультации по всем вопросам кадастровой стоимости земельных участков;

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;

  • экспертиза обоснованности установленного размера кадастровой стоимости земельного участка;

  • юридическое сопровождение судебных исков по установлению кадастровой стоимости земельного участка;

  • установление кадастровой стоимости конкретного земельного участка равной рыночной на основании решения суда.

  • Мы имеем положительный опыт в решении данной задачи, обращайтесь первичная консультация бесплатна.

Ниже Вы можете заказать юридическую услугу, или задать вопрос. Наши специалисты свяжутся с Вами для уточнения Ваших требований и условий сотрудничества.

Защитный код
Обновить

Copyright © 2009 Консалтинговая группа «Миаран» (495) 504-92-13, (495) 632-01-28 All Rights Reserved. Профессиональная ответственность компании застрахована.
Яндекс цитирования