6 сентября 2011 года

С 1 января 2012 года все земли, находящиеся в постоянном бессрочном пользовании (ПБП), должны быть выкуплены у государства или оформлены в аренду. Срок 1 января 2012 года — скорее всего окончательный, поскольку даже в высших эшелонах власти уверены, что сроки передвигались «неприличное количество раз».

Начиная с 2004 года срок переоформления переносился четыре раза, дважды государство снижало выкупные цены. Первый жесткий срок выкупа был поставлен к 1 января 2004 года. После принятия нового Земельного кодекса право ПБП, ранее предоставлявшееся почти всем предприятиям, оставили только для бюджетных учреждений. Всем остальным предлагалось либо выкупить участки, либо перейти на их аренду. Новация не прошла из-за конфликтов с бизнесом. Предприниматели посчитали, что она больно ударит по их карману: чтобы выкупить землю, необходимо было провести дорогостоящие кадастровые работы и найти серьезные суммы для оплаты стоимости участков. Более того, бизнес искал справедливости — не их вина, что государство раньше не предоставляло участки в частную собственность.

Со временем вопрос о переносе сроков и снижении стоимости выкупа перерос в политическую дискуссию. Поэтому с 2005 года в Минэкономразвития периодически прорабатывается снижение цены. Это сложный диалог бизнеса и власти.

Для того чтобы в очередной раз форсировать процесс, этим летом приняты подготовленные Минэкономразвития поправки, предусматривающие очередное снижение выкупных цен и упрощение порядка переоформления. Однако не всем предпринимателям удастся уложиться в жесткий срок. По оценкам экспертов, сейчас переоформлено менее 50%. То есть половина предприятий до сих пор в ПБП и до 1 января они вряд ли успеют что-то сделать.

Для того чтобы стимулировать бизнес к более активным действиям, МЭР внесло поправки в закон о введении в действие Земельного кодекса, согласно которым льготная ставка выкупа 2,5% распространяется не только на собственников приватизированной недвижимости, но и на всех собственников новых зданий, которым участки принадлежат по праву ПБП. Если раньше приватизированные предприятия и здания, построенные за счет частных инвестиций, выкупались по двум разным шкалам (для первых льготная цена выкупа составляла не более 2,5% от кадастровой стоимости, для вторых — не более 45%), то сейчас все предприниматели могут выкупать землю и строения на ней за 2,5%.

Принятыми поправками в закон о кадастре и в закон о регистрации прав разрешается выкупать землю без кадастровых работ. Это позволит крупным предприятиям, имеющим несколько земельных участков, экономить десятки миллионов рублей. Однако любое упрощение с оформлением недвижимости имеет обратную сторону медали. Без кадастровых работ невозможно однозначно сопоставить земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения. Это означает, что возможны случаи продажи участков лицам, которые не являются собственниками зданий. Также распространены случаи, когда на одном участке находятся здания в собственности разных лиц, и выкуп всего участка только одним из собственников лишает права на выкуп другого. Единственный способ разрешения в последующем таких ситуаций — через суд, что не способствует стабильности гражданского оборота. Поэтому задача сделать оформление юридически чисто и задача сделать его быстро и дешево практически несовместимы. Для того чтобы как-то снизить риски быстрого оформления, законопроект разрешает оформить участки в собственность или аренду, но не разрешает последующие сделки до уточнения границ.

Для тех, кто не может единовременно выкупить всю территорию (как правило, это касается крупных предприятий), поправки дают возможность до 1 января 2012 года перейти в аренду с сохранением права льготного выкупа без ограничения по срокам. Это позволит сохранить за собой право льготного выкупа, но уже в удобное для предпринимателя время. Если же владельцы земель решат проигнорировать закон, то после 1 января они будут обязаны заплатить полную кадастровую стоимость объекта.

Поправки в Земельный кодекс РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подписаны Президентом 18 июля 2011 г., они действуют, таким образом срок в очередной раз продлен не будет.

Однако состояние дел в оформлении земель и титулов недвижимости находится в безобразном виде: заметно тормозит процесс «активное противодействие региональных властей, так во многих субъектах — Москве, Московской области, Дагестане — возможность выкупа зачастую блокируется властями, процедура переоформления очень сложная, из-за чиновничьей неразберихи процедуры переоформления затягиваются. РСПП предлагал ввести стимулирующие меры для переоформления собственности: в частности, разрешить выкуп земель по льготному режиму после 1 января, если процедура покупки была начата до 2012 года.

Источник